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Vices Cachés : à Qui La Responsabilité?


Vous venez d’acheter une maison et vous avez découvert un vice caché. Oh non!

Mais à qui la responsabilité?

Excellente question!

Face à un vice caché, établir les responsabilités peut s’avérer compliqué. Si vous découvrez des fissures dans la fondation, de la moisissure ou de l’infestation, ou encore des problèmes avec le chauffage, le système de refroidissement ou la plomberie, qui tiendrez-vous pour responsable? le vendeur? l’inspecteur en bâtiment engagé pour inspecter la propriété? ou le courtier qui a négocié la vente?

Pas de soucis – on vous l’explique!

1. Le courtier immobilier?


Au Québec, les courtiers immobiliers doivent se conformer aux obligations légales prescrites par la Loi sur le courtage immobilier (LCI), notamment celle de démontrer l’exactitude des renseignements fournis. De ce fait, dans la plupart des cas, le courtier immobilier ne peut pas être tenu responsable des vices cachés dans une propriété dont il a supervisé la vente..


2. L’inspecteur en bâtiment?


Les inspecteurs en bâtiment sont eux aussi soumis à des obligations légales spécifiques. Leur tâche consiste à effectuer une inspection visuelle afin de déceler les défauts apparents. Bien qu’il soit de la responsabilité des inspecteurs de détecter les signes visuels qui pourraient indiquer la présence de vices, il ne leur revient pas de trouver les vices cachés indétectables à l’œil nu.

Si l’inspecteur en bâtiment remarque un indice de vice caché potentiel, il doit recommander dans son rapport une inspection plus poussée par un autre professionnel, un électricien ou un plombier par exemple. Il est important de souligner que si l’inspecteur fait état des signes de ce qui pourrait être un vice caché, ce dernier n’est plus considéré comme caché, car l’acheteur aura été mis au courant de son existence possible avant l’achat.

Alors, à moins d’avoir fait preuve d’une certaine négligence, dans la plupart des cas, l’inspecteur en bâtiment ne peut pas être tenu responsable de la présence de vices cachés découverts dans la propriété.

3. Le vendeur?



Le Code civil du Québec stipule que, dans le cas d’une transaction immobilière, « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés […]. »

De ce fait, dans la plupart des cas, le vendeur est responsable devant la loi. Si la question ne peut être réglée à l’amiable, il devient défendeur lors d’une poursuite.

La loi indique également que le vendeur ne peut s’abstenir de révéler à l’acheteur un vice caché, c’est-à-dire un défaut qui pourrait faire baisser la valeur de la propriété. Cette exigence s’étend également au fait d’exagérer les qualités de la propriété. Si le vendeur cache ou déforme sciemment les faits, il devra non seulement indemniser l’acheteur à hauteur de la valeur perdue, mais pourrait aussi être condamné à lui verser des dommages et intérêts.

Le vendeur est donc celui qui, en matière de vices cachés, porte la plus lourde responsabilité.

4. L’acheteur?


Quelles sont les responsabilités de l’acheteur?

Il a lui aussi des obligations. Si un conflit concernant des vices cachés survient et doit être réglé devant le juge, ce dernier vérifiera que l’acheteur a agi prudemment et fait des choix raisonnables. Le comportement de l’acheteur sera comparé à celui d’une « personne consciencieuse et prudente », avant et après la transaction, ainsi que lors des interactions avec les professionnels mentionnés plus tôt. Par conséquent, l’acheteur est responsable de ses choix et observations concernant la propriété.

Pour établir les responsabilités, l’acheteur doit prouver que la cause du vice caché nouvellement découvert est antérieure à la vente. Il a aussi l’obligation de « dénoncer [le vice] au vendeur dans un délai raisonnable après la découverte » (article 1739 du Code civil du Québec).

Que vous soyez acheteur ou vendeur, la couverture offerte par votre certificat Sutton Secur peut être utilisée pour défendre vos droits et protéger vos intérêts en cas de découverte d’un vice caché. Dès réception d’une demande d’assistance juridique, un avocat Sutton Secur évaluera la situation, vous informera de vos droits et des recours qui vous sont offerts, puis vous aidera, soit à faire une réclamation, soit à vous défendre contre un réclamant, le cas échéant.

Qu’en est-il de la vente de succession ou la reprise en finance?


Au Québec, les ventes de succession et celles de biens faisant l’objet de saisie ne sont pas couvertes par la garantie de qualité. Cependant, ces transactions peuvent résulter sur des désagréments ou des conflits.
Un certificat Sutton Secur offre tout de même une protection pour ces types de transactions, avec une couverture des frais juridiques allant jusqu’à 3000 $ pour vous soutenir en cas de conflit avec par exemple un voisin, un locateur ou un locataire, ou des problèmes liés au titre ou à la servitude.

Et qu’en est-il de la vente sans garantie légale?


Il est possible pour le vendeur d’essayer d’échapper à la responsabilité liée aux vices cachés inconnus au moment de la vente. Il est de plus en plus courant de vendre ou d’acheter une propriété sans garantie légale. Pour ce faire, l’on peut glisser dans le contrat de vente une clause excluant ou réduisant la garantie de qualité. Toutefois, vendre un bien immobilier sans garantie légale ne libère pas le vendeur de son obligation de dévoiler tout vice connu ou suspecté avant la conclusion de la vente. Dans le cas où le vendeur ne révèle pas à l’acheteur l’existence d’un vice dont il a connaissance, soit par erreur, par omission ou par choix, la garantie de qualité a force de loi et il pourrait être tenu responsable du vice en question.

Sauf dans des cas exceptionnels, nous recommandons toujours à l’acheteur de tirer le meilleur de la garantie de qualité, pour assurer ses arrières.

Lorsque vous achetez une maison, la garantie de qualité vous protège, et votre certificat Sutton Secur aussi!

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Lavinia Ladau


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